Quando você compra um imóvel, o Município cobra ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis sobre a operação. Frequentemente, a Prefeitura aplica um Valor Venal de Referência (VVR) superior ao valor real da transação — exigindo pagamento a maior. O STJ no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821-SP), julgado em 24/02/2022, fixou que isso é ilegal. Este guia explica como contestar.
O que diz o STJ Tema 1.113
A 1ª Seção do STJ firmou três teses fundamentais no REsp 1.937.821-SP (Relator Min. Gurgel de Faria, j. 24/02/2022):
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
- O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Por que os Municípios Usam VVR
O Valor Venal de Referência é uma tabela estabelecida pela Prefeitura a partir de pesquisa de mercado, com objetivo de evitar que compradores declarem valores artificialmente baixos para reduzir o ITBI. O problema: muitas Prefeituras passaram a usar o VVR como base obrigatória, contra a vontade do contribuinte, ignorando o valor real declarado.
Como Contestar Administrativamente
É o caminho mais rápido e barato. Passos:
- Reúna a documentação do valor real: escritura ou contrato de compra e venda; comprovantes bancários da operação (TED, DOC, transferência); notas fiscais de comissão de corretagem; declaração da imobiliária; eventuais recibos.
- Protocolize impugnação na Secretaria de Fazenda Municipal, antes do pagamento (em alguns Municípios) ou após (pedido de restituição), fundamentado no STJ Tema 1.113.
- A Prefeitura, se mantiver a cobrança, deve instaurar processo administrativo formal (art. 148 CTN) com regular contraditório — o que raramente faz, abrindo espaço para a via judicial.
Como Contestar Judicialmente
Esgotada ou ignorada a via administrativa, ingressa-se com:
Ação Anulatória Cumulada com Repetição de Indébito
Quando já houve pagamento: pede-se anulação do lançamento e devolução da diferença paga indevidamente, com correção monetária e juros (CTN art. 165 e 167).
Mandado de Segurança
Antes do pagamento (ou logo após), para impedir a cobrança baseada em VVR. Direito líquido e certo decorrente da decisão vinculante do STJ.
Ação Declaratória
Antes do recolhimento, para declarar que a base de cálculo legal é o valor da transação. Recomendada quando há interesse em fazer a escritura imediatamente.
Prazo para Contestar
- Antes do pagamento: impugnação administrativa (geralmente 30 dias do lançamento) ou mandado de segurança (120 dias do ato).
- Após o pagamento: repetição de indébito tributário (CTN art. 168) — prazo de 5 anos contados do pagamento.
Documentos para a Ação
- Lançamento do ITBI (guia/DAM emitida pela Prefeitura)
- Escritura ou contrato de compra e venda
- Comprovantes do pagamento da transação (TED, transferência bancária)
- Eventual nota fiscal de comissão
- Comprovante do pagamento do ITBI a maior (se já recolhido)
- Pedido administrativo + decisão (se houver via prévia)
Quando o Município Pode Arbitrar o Valor
O fisco municipal pode contestar o valor declarado, mas somente mediante regular processo administrativo (CTN art. 148), com contraditório, ampla defesa, perícia se necessária, fundamentação adequada. Não basta aplicar tabela genérica unilateral — é o que o STJ Tema 1.113 vedou.
Perguntas Frequentes
Comprei imóvel por R$ 200 mil, mas a Prefeitura cobra ITBI sobre R$ 350 mil — o que fazer?
Conteste com base no STJ Tema 1.113. Apresente escritura ou contrato, comprovantes bancários do pagamento (TED de R$ 200 mil), e exija lançamento com base no valor real. Se a Prefeitura mantiver a cobrança, ingresse com mandado de segurança ou ação anulatória.
Já paguei o ITBI a maior — ainda posso reaver?
Sim, em até 5 anos do pagamento (CTN art. 168). A ação é de repetição de indébito tributário, com devolução do valor pago a maior, atualização monetária pela Selic e juros.
O cartório pode lavrar escritura sem o ITBI integral?
Em regra não, sem comprovação do pagamento ou de mandado judicial. Por isso a estratégia frequente é o mandado de segurança, que autoriza o cartório a lavrar com base no valor declarado.
O Tema 1.113 STJ vale para qualquer cidade do Brasil?
Sim, é jurisprudência repetitiva vinculante (CPC art. 927, III) — todos os tribunais devem seguir essa orientação em casos semelhantes. Aplicação federal, sem distinção por município.
O Município pode cobrar ITBI baseado no valor venal do IPTU?
Não. O STJ Tema 1.113 expressamente afastou essa vinculação: a base do IPTU não pode ser usada como piso para o ITBI.
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