A REURB — Regularização Fundiária Urbana, instituída pela Lei 13.465/2017, é o procedimento que permite legalizar núcleos urbanos informais (loteamentos clandestinos, ocupações consolidadas, conjuntos sem registro) e atribuir título de propriedade aos seus ocupantes. Este guia explica as duas modalidades (REURB-S e REURB-E), os requisitos, o procedimento administrativo e o resultado registral.
O que é REURB
É o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes (art. 9º, Lei 13.465/2017). Substituiu a antiga Lei 11.977/2009 (Minha Casa Minha Vida — parte de regularização fundiária).
Modalidades — REURB-S e REURB-E
REURB-S (Social)
Aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. Característica principal: gratuidade dos atos registrais (inclusive matrículas), conforme art. 13, §1º, da Lei 13.465/2017. Os ocupantes recebem o Título de Legitimação Fundiária diretamente — sem necessidade de pagamento.
REURB-E (Específica)
Aplicável a núcleos não enquadrados como REURB-S — em geral classes média e alta, ou parcelamentos comerciais. Os atos registrais são onerosos e pagos pelos beneficiários, conforme as tabelas dos cartórios.
Núcleo Urbano Informal Consolidado
É o conceito-chave da REURB. Definição (art. 11, II, Lei 13.465/2017): núcleo de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos. Em outras palavras: ocupação consolidada que seria desproporcional desmanchar.
Legitimados para Iniciar a REURB
- O Município (via Secretaria de Urbanismo)
- Os beneficiários individualmente ou em grupo
- A União ou os Estados (em áreas próprias)
- Os proprietários de imóveis (titulares registrais)
- As cooperativas habitacionais, associações de moradores ou fundações privadas
- O Defensor Público, em nome dos beneficiários hipossuficientes
Etapas do Procedimento
1. Requerimento Inicial
Protocolo no Município, com identificação do núcleo, justificativa do enquadramento (REURB-S ou REURB-E) e relação preliminar de ocupantes.
2. Decisão Sobre a Modalidade
O Município decide se aplica REURB-S, REURB-E ou indefere o pedido. Critérios objetivos baseados em renda média dos ocupantes (até 1/2 salário mínimo per capita em geral classifica como REURB-S).
3. Projeto de Regularização Fundiária (PRF)
Elaboração do projeto, contendo: (a) levantamento planialtimétrico; (b) planta do parcelamento; (c) memorial descritivo; (d) cronograma físico das obras de infraestrutura essencial; (e) estudo técnico (impacto ambiental, se aplicável); (f) cadastro socioeconômico dos beneficiários.
4. Saneamento e Notificações
Notificação dos titulares registrais e confrontantes, e do poder público (União, Estado). Prazo para manifestação: 30 dias.
5. CRF — Certidão de Regularização Fundiária
Documento final emitido pelo Município, atestando a regularidade do núcleo. Contém: identificação do núcleo, lista dos beneficiários, identificação dos lotes/áreas atribuídas, modalidade aplicada.
6. Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Apresentação da CRF + Projeto ao Cartório de Registro de Imóveis. O Oficial abre as matrículas individualizadas e registra a propriedade em nome de cada beneficiário. Em REURB-S, a transferência é por Legitimação Fundiária; em REURB-E, por Legitimação de Posse ou outro título adequado.
Legitimação Fundiária vs Legitimação de Posse
- Legitimação Fundiária (art. 23): forma originária de aquisição da propriedade (não derivada). Aplicável em REURB-S (gratuita) e, conforme requisitos, em REURB-E. Apaga ônus anteriores.
- Legitimação de Posse (art. 25): ato administrativo de reconhecimento da posse. Não transfere a propriedade imediatamente — após 5 anos, pode ser convertida em propriedade por usucapião administrativo (art. 26).
Quem Pode Ser Beneficiário
Pessoa natural ocupante de núcleo urbano informal, desde que não seja proprietária ou concessionária de outro imóvel urbano ou rural (em REURB-S — restrição não se aplica a REURB-E). O cônjuge ou companheiro também é considerado.
Perguntas Frequentes
Posso fazer REURB em loteamento clandestino?
Sim, é precisamente o caso típico de REURB. Loteamentos clandestinos consolidados são o alvo prioritário da Lei 13.465/2017, com possibilidade de regularização sem prévia aprovação municipal do parcelamento anterior.
REURB regulariza ocupação em APP (Área de Preservação Permanente)?
Excepcionalmente sim, em REURB-S, quando: o núcleo está consolidado, há ausência de riscos ambientais, e há previsão de recuperação ambiental no projeto (Lei 13.465/2017 art. 11 §2º c/c Código Florestal). Casos mais restritos envolvem APP de manguezal, restinga fixadora ou áreas de risco geológico.
Quanto tempo leva uma REURB?
Varia muito: de 1 a 4 anos, dependendo da complexidade do núcleo, capacidade técnica do Município, número de ocupantes, presença de oposições e necessidade de obras complementares.
Já paguei o lote, preciso de REURB para registrar?
Depende. Se o loteamento foi aprovado e registrado anteriormente, basta solicitar a escritura ou adjudicação. Se o loteamento nunca foi registrado, a REURB pode ser o único caminho — ou alternativamente usucapião, adjudicação compulsória.
Quem paga a REURB?
Em REURB-S, o procedimento é gratuito para os beneficiários (custos absorvidos pelo Município ou financiados por programas habitacionais). Em REURB-E, os beneficiários pagam emolumentos cartoriais, tributos municipais e custos do projeto.
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Fontes oficiais
Lei 13.465/2017 (REURB) · Decreto 9.310/2018 · Código Florestal (Lei 12.651/2012)
