Comprar imóvel na planta envolve riscos: atraso na entrega, vícios construtivos, cobrança de taxas indevidas, descumprimento do memorial descritivo. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) consolidou os direitos do comprador e estabeleceu limites para retenção em caso de desistência. Este guia explica os principais direitos e como exigi-los.
Atraso na Entrega — Prazo de Tolerância
A Lei 13.786/2018 (que alterou a Lei 4.591/1964) prevê cláusula de tolerância de até 180 dias corridos após o prazo previsto contratualmente, sem que se caracterize inadimplemento da construtora. Após esse prazo de tolerância:
- Multa diária moratória à construtora, conforme contrato ou no mínimo 1% do valor pago/mês
- Direito do comprador a rescisão com devolução integral dos valores pagos, corrigidos
- Direito a indenização por aluguel equivalente (jurisprudência STJ e CDC)
- Direito a lucros cessantes, se comprovada destinação locatícia
Distrato e Devolução de Valores
Quando o comprador desiste do contrato (por motivo próprio, sem culpa da construtora), o art. 67-A da Lei 4.591/1964 estabelece limites de retenção:
Em incorporação não submetida a patrimônio de afetação:
Retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador, deduzidos integralmente da comissão de corretagem.
Em incorporação com patrimônio de afetação:
Retenção de até 50%. Razão: maior proteção à coletividade de compradores do empreendimento.
A devolução deve ser feita em até 180 dias da rescisão (no patrimônio de afetação) ou imediatamente (no não submetido a afetação), atualizada pelo IPCA-E ou IGP-M conforme o contrato.
Cobrança Indevida de SATI e Comissão de Corretagem
A SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) foi declarada abusiva pelo STJ no Tema 938 (REsp 1.601.149) quando cobrada sem o cliente ter podido escolher livremente o serviço. Devolução em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.
A comissão de corretagem pode ser repassada ao comprador se ele tiver sido previamente informado (clareza no estande de vendas, no contrato — Tema 938 e jurisprudência STJ). Sem informação clara, é cobrança indevida com direito à devolução em dobro.
Vícios Construtivos e Garantias
- Garantia decenal (CC art. 618): construtor responde pelo prazo de 5 anos por solidez e segurança da obra (estruturas, fundações)
- Garantia de adequação (CDC art. 26): vício oculto — 90 dias (bens duráveis); o prazo conta do conhecimento do vício
- Patologias específicas (infiltrações, rachaduras, vazamentos, ar-condicionado fora do projeto): obrigação de reparação por conta da construtora durante o prazo da garantia
Descumprimento de Memorial Descritivo
O memorial descritivo (parte integrante do contrato) detalha materiais, acabamentos, áreas. Entrega divergente caracteriza descumprimento contratual, dando direito a:
- Reparo / substituição (CDC art. 18)
- Abatimento proporcional do preço
- Restituição cumulada com perdas e danos
- Indenização por dano moral em casos de frustração significativa
Perguntas Frequentes
Construtora atrasou 8 meses — tenho direito a quê?
180 dias é prazo de tolerância (não cabe indenização). De 180 a 240 dias (8 meses): multa moratória + aluguel + lucros cessantes. Acima disso: opção entre manter o contrato (com multa e indenização) ou rescindir com devolução integral + indenização.
Construtora não quer devolver — o que fazer?
Ação judicial para devolução, com base na Lei 13.786/2018. Em caso de patrimônio de afetação, o juiz determina o ressarcimento em até 180 dias. Em caso de afetação não submetida, devolução imediata com multa por descumprimento.
Posso cancelar contrato por mudança de situação financeira?
Sim, mediante distrato. A construtora retém o percentual previsto na Lei 13.786/2018 (25% ou 50% conforme regime de afetação), e o restante é devolvido. Alternativamente, cabe avaliação caso a caso para invocar teoria da imprevisão (CC art. 478).
Apareceu infiltração 3 anos após a entrega — ainda tenho direito?
Sim. A garantia decenal (CC art. 618) prevê 5 anos para solidez e segurança. Para infiltração em laje/parede estrutural, está dentro do prazo. Para vícios aparentes (CDC art. 26), o prazo de 90 dias conta do conhecimento.
SATI e corretagem cobradas — posso pedir devolução?
SATI: sim, devolução em dobro pelo STJ Tema 938 quando o cliente não pôde escolher livremente. Corretagem: depende da prévia informação — se a informação foi clara, é válida; se não, devolução em dobro.
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Fontes oficiais
Lei 13.786/2018 (Distrato) · Lei 4.591/1964 (Incorporação) · CDC — Lei 8.078/1990 · STJ Tema 938 (SATI)
