A reforma tributária do consumo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 (já alterada pela LC nº 227/2026), criou uma fronteira nova e ainda pouco percebida na rotina dos condomínios edilícios. A dúvida que começa a chegar aos síndicos e administradoras é direta: com o IBS e a CBS, o meu condomínio vira contribuinte? Vai ter de emitir nota fiscal? A resposta, como quase tudo em direito tributário, depende — e este texto explica de que depende.
O que muda com IBS e CBS
Os dois novos tributos sobre o consumo — o IBS (estadual e municipal) e a CBS (federal) — substituirão, ao longo da transição, o ICMS, o ISS, o PIS e a Cofins. A base de incidência é ampla: operações onerosas com bens e serviços. Isso levanta a pergunta natural sobre o condomínio, que movimenta valores todos os meses.
A cota condominial, em regra, não é fato gerador
Comece pela boa notícia. A cota condominial ordinária — e também a extraordinária — é, por natureza, rateio de despesa comum entre os condôminos. Não é receita de uma atividade econômica, não é uma operação onerosa de venda de bem ou de prestação de serviço. Por isso, em regra, não há incidência de IBS/CBS sobre a arrecadação condominial destinada a custear o próprio prédio.
Esse entendimento não é só interpretação: a LC nº 214/2025, no art. 26, estabelece que o condomínio edilício, como regra, não é contribuinte do IBS e da CBS.
Quando o condomínio pode virar contribuinte
A condição de “não contribuinte”, porém, é frágil e pode ser rompida em três situações principais.
1. A regra dos 80% (art. 26 da LC nº 214/2025). Se as taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos representarem menos de 80% da receita total do condomínio, o condomínio passa a se sujeitar à incidência de IBS/CBS sobre as demais receitas, apropriando créditos na proporção das operações tributadas. Em outras palavras: enquanto a arrecadação típica de condomínio (as cotas) for a esmagadora maioria da receita, o prédio segue fora; quando a exploração econômica de áreas e ativos cresce e passa a pesar mais de um quinto da receita total, a tributação é atraída.
2. A opção pelo regime regular (art. 26). O condomínio pode, facultativamente, optar por ser contribuinte no regime regular. Feita a opção, o IBS e a CBS incidem sobre todas as taxas e valores cobrados dos condôminos e de terceiros. É uma escolha que pode interessar a condomínios com muitas aquisições tributadas (para aproveitar créditos), mas precisa de análise caso a caso.
3. Importação. Ao importar bens ou serviços, o condomínio torna-se contribuinte obrigatório, independentemente da regra dos 80%.
As receitas que acendem o sinal amarelo
Na prática, o que empurra o condomínio para a tributação é a receita auferida de terceiros com a exploração do patrimônio comum. Os exemplos mais comuns:
- locação do salão de festas, quadra ou espaço de eventos;
- cessão de espaço para antenas de telefonia, painéis e publicidade na fachada;
- exploração de estacionamento rotativo;
- lavanderia, coworking e espaços compartilhados;
- receita com energia (por exemplo, usina fotovoltaica que gera crédito ou receita).
Um detalhe técnico relevante: a locação e a cessão onerosa de espaço são tratadas no regime específico de bens imóveis da LC nº 214/2025 (arts. 251 e seguintes), com redutores próprios de alíquota — e não como serviço sujeito ao antigo ISS. Confundir os regimes gera erro de destaque no documento fiscal.
O cronograma da transição
A mudança é gradual (ADCT, na redação da EC nº 132/2023):
- 2026 — ano-teste: alíquotas simbólicas (0,1% de IBS e 0,9% de CBS), com o recolhimento dispensado para quem cumprir a obrigação acessória, isto é, emitir os documentos com os novos campos.
- 2027 — extinção de PIS/Cofins, CBS em alíquota plena e entrada do Imposto Seletivo.
- 2029 a 2032 — redução progressiva de ICMS e ISS, enquanto o IBS sobe.
- 2033 — extinção de ICMS e ISS; IBS e CBS em regime pleno.
Ou seja: já em 2026 o tema deixa de ser abstrato. Condomínios que auferem receitas de terceiros precisarão observar as novas regras de documento fiscal eletrônico desde o início da transição, ainda que o recolhimento seja dispensado no ano-teste.
O que o síndico e a administradora devem fazer agora
- Mapear as receitas do condomínio e separar o que é cota condominial (rateio) do que é receita de exploração de terceiros.
- Medir o peso dessas receitas de terceiros diante da receita total, de olho na regra dos 80%.
- Revisar contratos de locação de áreas, cessão de fachada/antena e estacionamento, avaliando o impacto de IBS/CBS.
- Preparar a estrutura de emissão de documento fiscal eletrônico e de apuração, junto da administradora e da contabilidade.
- Contar com um sistema de emissão fiscal adequado ao IBS/CBS. A emissão correta do documento fiscal, com os novos campos e o enquadramento certo de cada receita, é onde mora o maior risco de erro. Adotar, desde já, uma solução de emissão preparada para a reforma — com apoio contábil e jurídico — dá ao condomínio o suporte necessário para atravessar esse período delicado de transição sem surpresas.
- Avaliar, com assessoria, a conveniência da opção pelo regime regular.
A reforma não transforma todo condomínio em contribuinte, mas muda o jogo para os condomínios que exploram economicamente seu patrimônio. Antecipar o diagnóstico evita autuações e decisões apressadas em assembleia. A equipe do escritório Saul Martins Advocacia Corporativa acompanha a regulamentação da reforma e está à disposição para orientar síndicos, administradoras e condôminos sobre o enquadramento de cada caso.
Fontes: EC nº 132/2023; LC nº 214/2025 (arts. 26 e 251 e seguintes), com alterações da LC nº 227/2026; ADCT (regras de transição); Resolução CGIBS nº 6/2026; Súmula Vinculante nº 31 do STF. Conteúdo informativo, não constitui parecer para caso concreto.
