A usucapião extrajudicial é o procedimento de reconhecimento da propriedade imobiliária diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial, desde que não haja conflito. Foi regulamentada pelo Provimento 65/2017 do CNJ e tem prazo típico de 6 a 18 meses, contra os 2 a 5 anos da via judicial. Este guia explica os requisitos, documentos e procedimento aplicável em todo o Brasil.
O que é Usucapião Extrajudicial
É a modalidade de aquisição da propriedade imobiliária pela posse prolongada, formalizada diretamente perante o Tabelião de Notas (ata notarial) e o Oficial de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial. Foi prevista pelo art. 216-A da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pela Lei 13.105/2015 (CPC), e regulamentada pelo Provimento 65/2017 do CNJ.
Requisitos para Usucapião Extrajudicial
Para utilizar a via extrajudicial, é necessário:
- Posse mansa e pacífica pelo prazo legal exigido pela modalidade de usucapião escolhida
- Animus domini (intenção de ser dono)
- Ausência de oposição dos confrontantes, titular registral e poder público
- Documentação completa (descrita abaixo)
- Representação obrigatória por advogado (art. 216-A, §2º, da LRP)
Documentos Necessários
- Ata notarial lavrada por Tabelião de Notas, com testemunhos da posse e tempo
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado (engenheiro/arquiteto com ART/RRT) e pelos confrontantes
- Certidões negativas dos distribuidores das Justiças Estadual e Federal do local do imóvel e dos domicílios do requerente
- Justo título ou comprovação documental do tempo de posse (contrato de compra e venda, IPTU, faturas, declarações)
- Anuência expressa ou tácita dos titulares de direitos reais e confrontantes
Passo a Passo do Procedimento
1. Ata Notarial
Comparecimento ao Tabelionato de Notas para lavratura da ata, com declaração do tempo, modo e características da posse. Recomenda-se incluir testemunhas que conheçam a história do imóvel.
2. Planta e Memorial Descritivo
Contratação de engenheiro ou arquiteto para elaborar planta com georreferenciamento e memorial descritivo. Os confrontantes devem assinar a planta — ausência de assinatura pode ser suprida por notificação extrajudicial.
3. Protocolo no Registro de Imóveis
O advogado protocoliza o requerimento no Cartório de Registro de Imóveis competente (da circunscrição do imóvel), acompanhado de toda a documentação.
4. Notificações e Editais
O Oficial do RI notifica: (a) titular registral; (b) confrontantes; (c) União, Estado e Município. Publica edital para terceiros eventualmente interessados. Prazo para impugnação: 15 dias da notificação.
5. Análise e Registro
Não havendo impugnação, o Oficial analisa o pedido, defere o registro e abre a matrícula (ou averba na existente). Havendo impugnação não solucionável extrajudicialmente, o processo é remetido à via judicial.
Modalidades de Usucapião Aceitas Extrajudicialmente
Todas as modalidades podem ser processadas extrajudicialmente: ordinária (CC art. 1.242), extraordinária (art. 1.238), especial urbana (CF art. 183 e CC art. 1.240), especial rural (CF art. 191 e CC art. 1.239), familiar (CC art. 1.240-A) e coletiva (Estatuto da Cidade — Lei 10.257/2001 art. 10).
Custos Aproximados
Os principais custos são: emolumentos da ata notarial (variam por valor do imóvel), honorários do engenheiro/arquiteto (planta + memorial + ART/RRT), emolumentos do Registro de Imóveis (proporcionais ao valor de avaliação), honorários advocatícios. Em casos de hipossuficiência econômica reconhecida, há possibilidade de gratuidade.
Vantagens da Via Extrajudicial
- Rapidez: 6 a 18 meses contra 2 a 5 anos da judicial
- Menor custo em casos sem litígio
- Menor desgaste familiar e processual
- Resultado registral imediato ao final do procedimento
Quando Não Cabe a Via Extrajudicial
Não cabe quando: há impugnação fundamentada do titular registral ou confrontante; há disputa sobre área (litígio possessório em andamento); há recusa da Fazenda Pública à anuência; há indícios de fraude ou má-fé. Nesses casos, a via judicial é o caminho.
Perguntas Frequentes
Posso fazer usucapião extrajudicial sem advogado?
Não. O art. 216-A, §2º, da Lei de Registros Públicos exige representação por advogado em todo o procedimento extrajudicial de usucapião.
Quanto tempo leva a usucapião extrajudicial?
Em média de 6 a 18 meses, dependendo da complexidade da documentação, do tempo de resposta dos confrontantes e da Fazenda Pública, e do volume de trabalho do cartório.
Posso usucapir imóvel financiado?
Em regra não, enquanto perdurar o gravame da garantia (alienação fiduciária, hipoteca). A posse, nesses casos, decorre de relação contratual com o credor, sem animus domini autônomo.
E se um confrontante não assinar a planta?
O Oficial do Registro promove notificação extrajudicial. Silêncio do confrontante por mais de 15 dias é considerado anuência tácita (art. 216-A, §3º, LRP). Recusa expressa fundamentada pode levar à remessa para a via judicial.
Posso fazer usucapião em terras da União ou bens públicos?
Não. Bens públicos não são suscetíveis de usucapião (CF art. 191, parágrafo único; CC art. 102; Súmula 340 STF). Para áreas em terra de marinha, o caminho é o aforamento ou inscrição junto à SPU, não usucapião.
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Fontes oficiais
Lei 6.015/1973 — art. 216-A · Provimento 65/2017 CNJ · Código Civil (Usucapião) · Súmula 340 STF
