Guarapari (~125 mil habitantes — IBGE) concentra um dos mercados imobiliários de praia mais relevantes do Espírito Santo, com forte atividade em segundo imóvel, locação por temporada e condomínios na orla — da Praia do Morro a Meaípe, Setiba e Enseada Azul. A Saul Martins Advogados atende compradores e investidores que precisam de assessoria especializada nas peculiaridades do mercado imobiliário litorâneo: terrenos de marinha, APP costeira, locação por temporada e condomínios turísticos.
Direito Imobiliário em Guarapari: Áreas de Atuação
Compra e Venda de Imóveis em Guarapari
Antes de assinar contrato de compra e venda de imóvel em Guarapari, recomendamos a due diligence completa: matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor (cíveis, trabalhistas, fiscais), certidões reais do imóvel (ônus, hipotecas, penhoras, ações reais), situação de IPTU e taxas condominiais, regularidade do habite-se e enquadramento urbanístico junto à Prefeitura. Atendemos em bairros como Praia do Morro, Muquiçaba, Centro, Aeroporto, Meaípe, Setiba e Enseada Azul e demais regiões do município.
Imóveis na Planta e Defesa contra Construtoras em Guarapari
Compradores de imóveis na planta em Guarapari frequentemente enfrentam atrasos na entrega, cobranças indevidas (SATI, comissão de corretagem), vícios construtivos e descumprimento do memorial descritivo. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) limita o percentual de retenção em caso de desistência e impõe deveres de informação às incorporadoras. Atuamos em ações indenizatórias, rescisões contratuais com devolução de valores e ações de obrigação de fazer.
Terras de Marinha em Guarapari: Foro e Laudêmio
Grande parte da orla de Guarapari está em terreno de marinha: faixa de 33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831, definida pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946 e regulamentada pela Lei nº 9.636/1998. Imóveis inscritos geram obrigação de foro anual; nas transmissões onerosas é devido laudêmio de 5% (art. 3º do DL 2.398/1987 c/c art. 49 da Lei 9.636/1998). A regularização é tratada na Superintendência do Patrimônio da União no ES — SPU/ES (Rua Pietrangelo de Biase, 56, 7º andar, Centro, Vitória; tel. (27) 3211-5302). Atuamos em inscrição, aforamento, contestação de débitos e cessão de direitos de aforamento.
APP Costeira e Restingas em Guarapari
A construção e a regularização de imóveis litorâneos em Guarapari devem observar o Código Florestal (Lei 12.651/2012, art. 4º, V e VI), que protege restingas estabilizadoras de mangues e os próprios manguezais como Área de Preservação Permanente (APP). Em decisão de dezembro/2025, a 2ª Turma do STJ firmou que restinga é APP em faixa de 300m da preamar máxima ou quando exerce função fixadora. Avaliamos o enquadramento ambiental do imóvel antes da compra e em ações de regularização.
Plano Diretor e Código de Edificações de Guarapari
O Plano Diretor Municipal de Guarapari é a Lei Complementar nº 90/2016, alterada pelas LCs 141/2023 e 150/2023. O Código de Edificações é a LC 93/2017; o Programa de Regularização de Edificações foi instituído pela LC 98/2017. Empreendimentos verticais na orla exigem atenção redobrada ao gabarito permitido em cada zona.
Regularização Fundiária e Registro de Imóveis em Guarapari
Atuamos em REURB (Lei 13.465/2017), usucapião judicial e extrajudicial (Provimento 65/2017 CNJ), adjudicação compulsória e retificação de área. O 2º Ofício de Registro Geral de Imóveis, Títulos e Documentos, Pessoas Jurídicas e Tabelionato de Protestos está na Av. Carlos Santana, 180, Parque Areia Preta, Guarapari, CEP 29200-640 (tel. (27) 3361-0044).
Locação Residencial e Comercial em Guarapari
Atendemos locadores e locatários em Guarapari em demandas regidas pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): elaboração e revisão de contratos, ações de despejo por falta de pagamento ou infração contratual, ação revisional de aluguel, ação renovatória de locação comercial, retomada para uso próprio e cobranças de aluguéis e encargos. Para locação por temporada (Lei 8.245/1991, arts. 48-50), Guarapari instituiu pela Lei Municipal nº 5.111, de 17/10/2025, o CADASTUR Municipal obrigatório, gerido pela Secretaria Municipal de Turismo. Quem disponibiliza imóvel para temporada precisa estar cadastrado.
Condomínios em Guarapari
Atuamos em demandas condominiais em Guarapari: cobrança judicial e extrajudicial de taxa condominial em atraso, exclusão de condômino antissocial (art. 1.337 do Código Civil), impugnação de assembleias irregulares, responsabilidade civil por danos em áreas comuns, conflitos com administradoras e elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos. Atendemos condomínios em Praia do Morro, Meaípe, Setiba e Enseada Azul.
ITBI em Guarapari
Em imóveis na orla e em Meaípe, o ITBI costuma ter base de cálculo elevada pelo Município. Quando a base ultrapassa o valor real da transação, o entendimento do STJ no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821) autoriza contestação administrativa ou judicial.
Comarca de Guarapari (TJES)
O Fórum Desembargador Gregório Magno fica na Alameda João Vieira Simões, s/nº, Muquiçaba, CEP 29214-110 (tel. (27) 3161-7085), e abriga 1ª, 2ª e 3ª Varas Cíveis, Vara da Fazenda Pública Municipal e Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente e Juizados Especiais Cíveis (fonte: TJES). Ações cíveis envolvendo imóveis em Guarapari são distribuídas nesse Fórum.
Perguntas Frequentes — Advogado Imobiliário em Guarapari
Quanto custa o laudêmio na compra de imóvel em terreno de marinha em Guarapari?
O laudêmio é de 5% sobre o valor do domínio pleno nas transmissões onerosas (art. 3º do DL 2.398/1987). É devido apenas se o imóvel estiver inscrito como terreno de marinha junto à SPU. Antes de comprar, é fundamental obter a certidão de situação do imóvel junto à SPU/ES.
Vou alugar meu imóvel por temporada em Guarapari — preciso do CADASTUR?
Sim. A Lei Municipal nº 5.111/2025 instituiu o CADASTUR Municipal obrigatório para prestadores de serviços turísticos no município, o que inclui locação de curta duração. A regulamentação foi prevista para decreto em até 60 dias da publicação da lei.
Posso comprar imóvel em restinga ou APP em Guarapari?
A construção em APP é vedada salvo nos casos de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto definidos no Código Florestal (Lei 12.651/2012). A jurisprudência recente do STJ (dez/2025) reforçou que restinga é APP em faixa de 300m da preamar máxima ou quando exerça função fixadora. Antes de comprar, é obrigatório verificar enquadramento ambiental do imóvel.
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Atendimento: Segunda a Sexta, 8h às 19h30
Veja também: Advogado em Guarapari | Imobiliário em Vila Velha | Usucapião no ES | Defesa contra Construtora
Fontes oficiais consultadas
Prefeitura Municipal de Guarapari · SEMDEH · LC 90/2016 (Plano Diretor) · Lei 5.111/2025 (CADASTUR) · TJES – Fórum Guarapari · SPU/ES · STJ – Restingas APP (dez/2025)
