Fundão (~19 mil habitantes — IBGE) combina perfil rural e litorâneo: o município abriga áreas de pesca artesanal, sítios e propriedades rurais no interior (entorno de Goiapaba-Açu), além das praias de Praia Grande, Pontal do Ipiranga e Praia do Aliança. A Saul Martins Advogados atende proprietários de Fundão em demandas de regularização fundiária urbana e rural, terras de marinha na faixa litorânea, usucapião, inventário com imóveis sem matrícula e contratos de compra e venda de chácaras e sítios.
Direito Imobiliário em Fundão: Áreas de Atuação
Compra e Venda de Imóveis em Fundão
Antes de assinar contrato de compra e venda de imóvel em Fundão, recomendamos a due diligence completa: matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor (cíveis, trabalhistas, fiscais), certidões reais do imóvel (ônus, hipotecas, penhoras, ações reais), situação de IPTU e taxas condominiais, regularidade do habite-se e enquadramento urbanístico junto à Prefeitura. Atendemos em bairros como Centro, Praia Grande, Pontal do Ipiranga, Praia do Aliança e Timbuí e demais regiões do município.
Imóveis na Planta e Defesa contra Construtoras em Fundão
Compradores de imóveis na planta em Fundão frequentemente enfrentam atrasos na entrega, cobranças indevidas (SATI, comissão de corretagem), vícios construtivos e descumprimento do memorial descritivo. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) limita o percentual de retenção em caso de desistência e impõe deveres de informação às incorporadoras. Atuamos em ações indenizatórias, rescisões contratuais com devolução de valores e ações de obrigação de fazer.
Terras de Marinha na Faixa Litorânea de Fundão
As praias de Praia Grande, Pontal do Ipiranga, Praia do Aliança e demais áreas costeiras de Fundão possuem trechos em faixa de terreno de marinha (33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831), regida pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946 e pela Lei nº 9.636/1998. A regularização (inscrição, aforamento, foro anual e laudêmio de 5% nas transmissões) é tratada na Superintendência do Patrimônio da União no ES — SPU/ES (Rua Pietrangelo de Biase, 56, 7º andar, Centro, Vitória; tel. (27) 3211-5302). Ocupações antigas na orla podem ser objeto de REURB-S ou REURB-E.
Imóveis Rurais e APA de Goiapaba-Açu
A zona rural de Fundão concentra-se no entorno de Goiapaba-Açu, com predomínio de agricultura familiar (cerca de 77% dos estabelecimentos rurais, conforme PROATER/INCAPER). Imóveis rurais exigem documentação federal específica:
- CCIR — Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (INCRA, Lei 5.868/1972);
- ITR — Imposto Territorial Rural (Lei 9.393/1996);
- CAR — Cadastro Ambiental Rural (Lei 12.651/2012, art. 29);
- Georreferenciamento (Lei 10.267/2001), obrigatório para áreas iguais ou superiores a 100 hectares e progressivamente para áreas menores.
A região de Goiapaba-Açu integra a APA de Goiapaba-Açu (Área de Proteção Ambiental criada pelo Decreto Estadual nº 3.796-N/1994 — IEMA), o que impõe restrições adicionais ao uso e ocupação. Atuamos em usucapião especial rural (art. 191 CF/1988 e art. 1.239 CC) e na usucapião especial pro labore (Lei 6.969/1981).
Plano Diretor de Fundão
O 1º Plano Diretor Municipal de Fundão foi instituído pela Lei Municipal nº 458/2007, revisado pela Lei Municipal nº 1.033/2015. Há nova revisão em curso conduzida pela Prefeitura (minuta disponível para consulta pública). Empreendimentos imobiliários em Fundão devem observar a versão vigente do PDM.
Registro de Imóveis e Regularização em Fundão
O 1º Ofício de Fundão concentra Protesto, Registro de Imóveis, RTD e RCPJ — Rua Sizenando Braga, 85, São José, CEP 29.185-000 (tel. (27) 3267-1380). Atuamos em usucapião judicial e extrajudicial (Provimento 65/2017 CNJ), adjudicação compulsória, REURB (Lei 13.465/2017), retificação de área e abertura de matrícula.
Locação Residencial e Comercial em Fundão
Atendemos locadores e locatários em Fundão em demandas regidas pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): elaboração e revisão de contratos, ações de despejo por falta de pagamento ou infração contratual, ação revisional de aluguel, ação renovatória de locação comercial, retomada para uso próprio e cobranças de aluguéis e encargos.
Condomínios em Fundão
Atuamos em demandas condominiais em Fundão: cobrança judicial e extrajudicial de taxa condominial em atraso, exclusão de condômino antissocial (art. 1.337 do Código Civil), impugnação de assembleias irregulares, responsabilidade civil por danos em áreas comuns, conflitos com administradoras e elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos. Atendemos condomínios em Praia Grande e Pontal do Ipiranga.
ITBI em Fundão
Quando a base de cálculo do ITBI aplicada pelo Município ultrapassa o valor real da transação, o entendimento do STJ no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821) autoriza contestação administrativa ou judicial.
Comarca Digital de Fundão (TJES)
Pelo Ato Normativo CGJ-ES nº 274/2025, publicado em 29/09/2025, a Comarca de Fundão foi convertida em Comarca Digital, com processos tramitando remotamente vinculados ao núcleo regional de Aracruz. O Fórum físico permanece na Rua São José, 145, Centro — e-mail fundao@tjes.jus.br (fonte: TJES). Esse novo formato impacta diretamente prazos, audiências e protocolo de petições — orientamos clientes sobre o procedimento digital.
Perguntas Frequentes — Advogado Imobiliário em Fundão
Meu sítio em Goiapaba-Açu está em APA — posso desmembrar ou construir?
A APA permite uso e ocupação compatíveis com a conservação ambiental, mas exige anuência do IEMA conforme o zoneamento da unidade. Desmembramentos, edificações e atividades produtivas têm regramento específico. Antes de qualquer intervenção é indispensável consulta formal ao órgão ambiental.
Imóvel na Praia Grande está em terreno de marinha?
Provavelmente sim, na faixa próxima à orla. A confirmação se dá pela certidão de situação do imóvel emitida pela SPU/ES. Se houver inscrição como terreno de marinha, há foro anual e laudêmio de 5% nas transmissões. Sem regularização, o cartório pode recusar a escritura.
Como funciona o processo na Comarca Digital de Fundão?
Desde o Ato CGJ-ES 274/2025 (29/09/2025), os processos da Comarca de Fundão tramitam pelo sistema digital vinculados ao núcleo regional de Aracruz. Petições, audiências e demais atos são realizados remotamente. O Fórum físico mantém atendimento administrativo.
Agende sua Consulta com Advogado Imobiliário em Fundão
Entre em contato com a Saul Martins Advogados e receba orientação sobre o seu caso imobiliário em Fundão – ES.
WhatsApp / Telefone: (27) 98129-6592
Endereço: Rua Henrique Novaes, 88, Sala 1001, Centro, Vitória – ES, CEP 29.010-490
Atendimento: Segunda a Sexta, 8h às 19h30
Veja também: Advogado em Fundão | Imobiliário em Vila Velha | Usucapião no ES | Defesa contra Construtora
Fontes oficiais consultadas
Prefeitura Municipal de Fundão · Secretaria Municipal de Obras · CGJ-ES – Cartórios · TJES – Comarca de Fundão · Ato CGJ 274/2025 (Comarca Digital) · SPU/ES · IEMA – APA Goiapaba-Açu · INCAPER – PROATER Fundão
