Serra é o município mais populoso do Espírito Santo (~530 mil habitantes — IBGE) e concentra parte expressiva da expansão imobiliária da Região Metropolitana da Grande Vitória, com forte atividade em Laranjeiras, Manguinhos, Jardim Limoeiro, Civit II e Carapina. A Saul Martins Advogados atende moradores e investidores de Serra em demandas de Direito Imobiliário urbano e em programas de regularização fundiária — a Serra é hoje o município capixaba com maior demanda de REURB.
Direito Imobiliário em Serra: Áreas de Atuação
Compra e Venda de Imóveis em Serra
Antes de assinar contrato de compra e venda de imóvel em Serra, recomendamos a due diligence completa: matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor (cíveis, trabalhistas, fiscais), certidões reais do imóvel (ônus, hipotecas, penhoras, ações reais), situação de IPTU e taxas condominiais, regularidade do habite-se e enquadramento urbanístico junto à Prefeitura. Atendemos em bairros como Laranjeiras, Manguinhos, Jardim Limoeiro, Boa Vista, Civit II, Eldorado e Carapina e demais regiões do município.
Imóveis na Planta e Defesa contra Construtoras em Serra
Compradores de imóveis na planta em Serra frequentemente enfrentam atrasos na entrega, cobranças indevidas (SATI, comissão de corretagem), vícios construtivos e descumprimento do memorial descritivo. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) limita o percentual de retenção em caso de desistência e impõe deveres de informação às incorporadoras. Atuamos em ações indenizatórias, rescisões contratuais com devolução de valores e ações de obrigação de fazer.
Regularização Fundiária e REURB em Serra
A Serra regulamenta a Regularização Fundiária Urbana pela Lei Municipal nº 4.769/2018, em consonância com a Lei Federal nº 13.465/2017. O município mantém o programa Seu Lar, Todo Seu, executado pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano — SEDUR (Rua Maestro Antônio Cícero, 111, 2º andar, Caçaroca; tel. (27) 3291-2360). Atuamos em REURB-S e REURB-E, usucapião judicial e extrajudicial (Provimento 65/2017 CNJ), adjudicação compulsória, retificação de área (art. 213 da Lei de Registros Públicos) e abertura de matrícula em bairros com maior demanda: Serra Sede, Planalto Serrano, Vila Nova de Colares, São Diogo e Jacaraípe.
Plano Diretor e Lei de Uso e Ocupação do Solo de Serra
O Plano Diretor Municipal Sustentável da Serra é a Lei Complementar nº 5/2023, complementada pela LUOS — Lei Complementar nº 6/2023, estabelecendo zoneamento em 9 zonas (Estruturação Urbana, ZOP, ZOC, ZEIS, ZPA, ZUC, ZH, ZI e ZAS). Operações de incorporação, parcelamento do solo e mudança de uso exigem conformidade prévia com essas leis — auxiliamos clientes no enquadramento do empreendimento.
Trecho Litorâneo de Serra: Terrenos de Marinha
Imóveis nas praias de Jacaraípe, Bicanga, Manguinhos e Carapebus podem estar em faixa de terreno de marinha (33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831), regida pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946 e pela Lei nº 9.636/1998. A regularização (inscrição, aforamento, foro anual e laudêmio de 5% nas transmissões onerosas) é tratada na Superintendência do Patrimônio da União no ES — SPU/ES (Rua Pietrangelo de Biase, 56, 7º andar, Centro, Vitória; tel. (27) 3211-5302).
Locação Residencial e Comercial em Serra
Atendemos locadores e locatários em Serra em demandas regidas pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): elaboração e revisão de contratos, ações de despejo por falta de pagamento ou infração contratual, ação revisional de aluguel, ação renovatória de locação comercial, retomada para uso próprio e cobranças de aluguéis e encargos.
Condomínios em Serra
Atuamos em demandas condominiais em Serra: cobrança judicial e extrajudicial de taxa condominial em atraso, exclusão de condômino antissocial (art. 1.337 do Código Civil), impugnação de assembleias irregulares, responsabilidade civil por danos em áreas comuns, conflitos com administradoras e elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos. Atendemos condomínios em Laranjeiras, Manguinhos, Boa Vista II e Civit.
ITBI em Serra
O ITBI cobrado pelo Município da Serra é regido pelo Código Tributário Municipal (Lei nº 3.833) e regulamentado por decretos da Secretaria Municipal de Fazenda. Quando a base de cálculo aplicada pela Prefeitura supera o valor real da transação, o entendimento do STJ no Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821) autoriza contestação administrativa ou judicial.
Comarca de Serra (TJES)
O Fórum Cível da Serra fica na Avenida Carapebus, nº 226, São Geraldo, Carapina, e reúne Varas Cíveis, Vara da Fazenda Pública Estadual e Municipal, Juizados Especiais Cíveis, Varas de Família, Vara de Órfãos e Sucessões e CEJUSC (fonte: TJES). Ações relativas a imóveis em Serra são distribuídas nesse Fórum.
Perguntas Frequentes — Advogado Imobiliário em Serra
Como funciona a REURB pela Lei Municipal 4.769/2018 em Serra?
O procedimento é instaurado mediante requerimento à SEDUR. A Prefeitura classifica o núcleo como REURB-S (interesse social) ou REURB-E (interesse específico), elabora o projeto de regularização, expede a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente. Em REURB-S, há gratuidade no registro para população de baixa renda.
Meu imóvel é em Jacaraípe e está em terreno de marinha — o que fazer?
Se o imóvel está em faixa de marinha, é necessário verificar se há inscrição ou aforamento junto à SPU. A inscrição gera obrigação de pagamento de foro anual; nas transmissões onerosas é devido laudêmio (5%). Sem regularização, a escritura pode ser recusada pelo cartório. Atuamos junto à SPU/ES para inscrição, aforamento e regularização de débitos.
Quanto tempo leva uma usucapião extrajudicial em cartório na Serra?
A usucapião extrajudicial (Provimento 65/2017 do CNJ) costuma demorar de 6 a 18 meses quando a documentação está completa e não há impugnação. Quando há resistência ou exigência de complementação, recomenda-se a via judicial (de 2 a 5 anos a depender da carga da Vara Cível).
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Atendimento: Segunda a Sexta, 8h às 19h30
Veja também: Advogado em Serra | Imobiliário em Vila Velha | Usucapião no ES | Defesa contra Construtora
Fontes oficiais consultadas
Prefeitura Municipal da Serra · SEDUR · LC 5/2023 (PDMS) · LC 6/2023 (LUOS) · REURB Serra · TJES – Foro Serra · SPU/ES
