Viana (~80 mil habitantes — IBGE) vive ciclo intenso de expansão imobiliária, especialmente em condomínios fechados de lotes e residenciais ao longo da Rodovia do Contorno (ES-060) e BR-262, e em empreendimentos logísticos próximos a Areinha. A Saul Martins Advogados atende compradores de lotes, investidores e moradores de Viana em demandas que vão de análise pré-aquisição (matrícula, ônus, infraestrutura, regularidade ambiental) a defesa contra atrasos de obra e descumprimento contratual por loteadoras.
Direito Imobiliário em Viana: Áreas de Atuação
Compra e Venda de Imóveis em Viana
Antes de assinar contrato de compra e venda de imóvel em Viana, recomendamos a due diligence completa: matrícula atualizada, certidões pessoais do vendedor (cíveis, trabalhistas, fiscais), certidões reais do imóvel (ônus, hipotecas, penhoras, ações reais), situação de IPTU e taxas condominiais, regularidade do habite-se e enquadramento urbanístico junto à Prefeitura. Atendemos em bairros como Marcílio de Noronha, Vila Bethânia, Industrial de Viana, Areinha e Soteco e demais regiões do município.
Imóveis na Planta e Defesa contra Construtoras em Viana
Compradores de imóveis na planta em Viana frequentemente enfrentam atrasos na entrega, cobranças indevidas (SATI, comissão de corretagem), vícios construtivos e descumprimento do memorial descritivo. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) limita o percentual de retenção em caso de desistência e impõe deveres de informação às incorporadoras. Atuamos em ações indenizatórias, rescisões contratuais com devolução de valores e ações de obrigação de fazer.
Condomínios de Lotes e Parcelamento do Solo em Viana
O Município de Viana disciplina o parcelamento do solo pela Lei Municipal nº 3.132/2020, que exige anuência do DER-ES e do DNIT em vias oficiais. Os condomínios fechados em Viana devem observar a Lei nº 6.766/1979 (parcelamento do solo urbano) e o regime de condomínio urbanístico de lotes (art. 1.358-A do Código Civil). Antes da compra de lote, é essencial verificar: aprovação do empreendimento na Prefeitura, registro do parcelamento na matrícula-mãe e convenção de condomínio registrada — falhas nesses pontos geram conflitos posteriores.
Plano Diretor de Viana
O Plano Diretor Municipal de Viana é a Lei nº 2.829/2016, alterada pela Lei nº 2.849/2017. Define a política de desenvolvimento territorial e o zoneamento. Empreendimentos imobiliários em Viana exigem análise prévia de conformidade com o PDM e a legislação urbanística.
Imóveis Rurais em Viana: CCIR, ITR, CAR e Georreferenciamento
Viana mantém zona rural significativa, com sítios e chácaras nos distritos de Marcílio de Noronha e Areinha. Imóveis rurais exigem documentação federal específica: CCIR — Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (INCRA, Lei 5.868/1972), ITR (Lei 9.393/1996), CAR — Cadastro Ambiental Rural (Lei 12.651/2012, art. 29) e georreferenciamento (Lei 10.267/2001), obrigatório para áreas iguais ou superiores a 100 hectares e progressivamente para áreas menores. Atuamos na regularização documental e em usucapião especial rural (art. 191 CF/1988 e art. 1.239 CC; Lei 6.969/1981 — pro labore).
Regularização Fundiária e Registro de Imóveis em Viana
O Cartório do 1º Ofício de Viana concentra as atribuições de Registro de Imóveis, Protesto, RTD e Pessoa Jurídica. A regularização documental urbana pode ser feita por REURB (Lei 13.465/2017), usucapião extrajudicial (Provimento 65/2017 CNJ) ou adjudicação compulsória, conforme o caso. A análise prévia da matrícula é indispensável.
Locação Residencial e Comercial em Viana
Atendemos locadores e locatários em Viana em demandas regidas pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): elaboração e revisão de contratos, ações de despejo por falta de pagamento ou infração contratual, ação revisional de aluguel, ação renovatória de locação comercial, retomada para uso próprio e cobranças de aluguéis e encargos.
Condomínios em Viana
Atuamos em demandas condominiais em Viana: cobrança judicial e extrajudicial de taxa condominial em atraso, exclusão de condômino antissocial (art. 1.337 do Código Civil), impugnação de assembleias irregulares, responsabilidade civil por danos em áreas comuns, conflitos com administradoras e elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos. Atendemos condomínios em Marcílio de Noronha, Vila Bethânia e Soteco.
ITBI e IPTU em Viana
O regramento tributário municipal de Viana está estruturado em decretos da Prefeitura — entre eles o Decreto nº 040/2003 (Regulamento do CTM), o Decreto nº 286/2014 (recadastramento imobiliário), o Decreto nº 184/2017 e o Decreto nº 275/2024 (calendário fiscal 2025). Quando a base de cálculo do ITBI supera o valor real da transação, o entendimento do STJ no Tema Repetitivo 1.113 autoriza contestação.
Comarca de Viana (TJES)
A Comarca de Viana possui Fórum Sede e Anexo Casa do Cidadão (Areinha), onde funciona a 1ª Vara Cível. Contato: (27) 3255-9114 / 3255-9100 — e-mail viana@tjes.jus.br (fonte: TJES). Ações cíveis envolvendo imóveis em Viana são distribuídas nesse Foro.
Perguntas Frequentes — Advogado Imobiliário em Viana
Comprei lote em condomínio fechado em Viana sem registro próprio — o que fazer?
O caminho depende da situação: se o empreendimento foi aprovado mas o parcelamento não foi registrado, cabe ação para compelir a loteadora ao registro; se houve descumprimento contratual ou irregularidade insanável, cabe rescisão contratual com devolução de valores. A Lei 13.786/2018 disciplina o distrato em incorporações.
Tenho sítio em Marcílio de Noronha — quais documentos são obrigatórios?
Imóveis rurais exigem CCIR (INCRA), comprovante de pagamento do ITR (Receita Federal), CAR (cadastro ambiental) e, para áreas iguais ou superiores a 100ha, georreferenciamento. Sem CCIR atualizado, o cartório não admite atos de transmissão. Fazemos o levantamento documental completo.
O que verificar antes de comprar lote em loteamento ao longo da Rodovia do Contorno?
Verificar: (1) aprovação do empreendimento na Prefeitura de Viana conforme a Lei 3.132/2020; (2) anuência do DER-ES e/ou DNIT, quando exigida; (3) registro do parcelamento na matrícula-mãe; (4) convenção de condomínio registrada (no caso de condomínio de lotes); (5) infraestrutura entregue ou caucionada; (6) cumprimento de exigências ambientais (IEMA).
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Endereço: Rua Henrique Novaes, 88, Sala 1001, Centro, Vitória – ES, CEP 29.010-490
Atendimento: Segunda a Sexta, 8h às 19h30
Veja também: Advogado em Viana | Imobiliário em Vila Velha | Usucapião no ES | Defesa contra Construtora
Fontes oficiais consultadas
Prefeitura Municipal de Viana · SEMDUH · Lei 2.829/2016 (PDM) · Lei 3.132/2020 (Parcelamento) · Decretos Tributários Viana · TJES – Foro Viana
